admin@domoteka — Домотека
+7-904-323-04-06
Заказать звонок
Материнский Капитал

В России могут разрешить инвестировать маткапитал в ценные бумаги

Возможность размещать маткапитал в специальные банковские или брокерские продукты, такие как вклады в госбанках, облигации, обеспеченные госгарантиями, или облигации, выпущенные госкомпаниями или госбанками, обсуждалась на совещании у первого вице-премьера РФ Андрея Белоусова в начале февраля.

Как пишет РБК, возможность инвестирования маткапитала включена в проект «Дорожной карты по формированию и развитию механизмов инвестиционного развития РФ», подлинность которого подтвердил чиновник финансово-экономического блока. Такие меры позволят обеспечить указанные проекты долгосрочным финансированием.

Проработать инициативу об инвестировании материнского капитала в финансовые инструменты или принять решение об исключении предложения из проекта по итогам совещания у первого вице-премьера поручено Минэкономразвития, Минтруду, Минфину и Банку России.

Отмечается, что предложение не позволит «обналичить» материнский капитал через вложение в облигации и последующую их продажу. Пользоваться можно будет только процентным доходом от вклада или облигации.

12 января сообщалось, что Минтруд России предлагает упросить процедуру использования средств материнского капитала на компенсацию затрат при строительстве жилого дома.

В 2021 году размер маткапитала составит 483 882 рубля на первого ребенка и 639 432 рубля на второго.

В середине декабря глава Института прогрессивного образования Анна Маркс предложила разрешить тратить маткапитал на образование родителей.

Назад

Ограничения свободной планировки

Перепланировка несет за собой ряд обязательств – даже если она якобы свободная. Как правильно спланировать помещение и как не налететь на штраф?!

Словосочетание «свободная планировка» звучит привлекательно, но на практике это, скорее, маркетинговый ход и он вовсе не отменяет правил, которые необходимо учитывать перед началом ремонта. В противном случае собственнику грозит ряд проблем – невозможность продать квартиру из-за отказа банков давать ради нее ипотеку, сложности с поисками покупателей (не всех устраивают треугольные комнаты) и, разумеется, штрафы и постановления восстановить все по правилам.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА: ЧТО МОЖНО И ЧТО НЕЛЬЗЯ

•Мокрые зоны (санузлы и кухни) всегда выделены в планах БТИ, они обязаны оставаться на своих местах, переносить их запрещено.
•Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя. Зато и то и другое допускается увеличить за счет коридора.
•От коридоров можно избавиться вообще.
•Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет).
•При объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную.
•Балкон присоединять категорически запрещается — его получится просто остеклить и использовать как кладовку. В случае с лоджией отличный вариант — сделать французские стеклянные двери в пол (без них согласовать присоединение лоджии не удастся).
•По действующему законодательству в Москве разрешается устанавливать только съемные готовые душевые поддоны, так что любителям трапов и душевых поддонов в строительном исполнении придется менять планы.
•Помните про пороги в санузлы: для согласования обязательно должно быть или понижение на 1,5–3 см, или, наоборот, сделан порожек, который будет препятствовать вытеканию воды в коридор.
•Дополнительный санузел вдали от стояка сделать не получится, потому что насосы в жилых помещениях больше не устанавливаются.

В конце января 2021 года стало понятно, что Жилинспекция всерьез занялась проблемой незаконных перепланировок. Минстрой подготовил законопроект, упрощающий доступ проверочных комиссий в квартиры – до сих пор этот момент является одним из самых сложных в работе ревизоров: впускать в свое жилище без судебной санкции граждане не обязаны – чем активно и пользуются. Сейчас срок судебного рассмотрения занимает 2 месяца, а после принятия соответствующего закона на это потребуется лишь 5 дней.

Напомним, ранее сообщалось, что Жилинспекция устраивает проверочные рейды в поисках нарушителей узаконенной планировки. Позже ведомство официально опровергло эту информацию.

Что может сделать Жилинспекция?

Будем честны: штрафы за неправильную планировку (или незаконную перепланировку) не очень высоки — 2,5 тыс. рублей. Хуже другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это гораздо более серьезные затраты. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.

О сложностях с последующей продажей рассказал эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который частенько встречает на рынке результат неправильных переделок и озадаченных собственников, которые понимают, что поэтажный план без красных линий им в БТИ не выдадут.

Свободная планировка в новостройках — это не только маркетинговый ход, но и попытка застройщика сэкономить на дополнительных материалах при выстраивании стен. Кроме того, при продаже квартиры «в бетоне» стены визуально уменьшают пространство, а тут такой шанс «расширить горизонты».

Как продать квартиру с перепланировкой

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.

Так, недавно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной особенностью студии площадью 54 кв. м было то, что стены в ней по желанию владельца были… прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено небольшое место, где умещались лишь раковина и небольшая плитка.

Другой пример необычной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате бо́льшего метража (19 кв. м) собственники оборудовали гардеробную площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение стало маленьким и очень неудобным, что не нравилось потенциальным покупателям.

Еще один пример. Пару лет назад специалисты «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, причем до встречи с собственниками они даже не предполагали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилья.

Вкратце история такова: муж с женой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная располагалась прямо на кухне. Потенциальные покупатели очень удивлялись, когда обнаруживали на кухне за шторкой помещение с душем — для них эта своеобразная романтика была существенным недостатком. Продать квартиру удалось только с большим дисконтом.

Четвертая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новом монолитном доме (перешла из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого владельца квартиры. Потенциальных покупателей такой малоудобный вариант не устраивал, спасла ситуацию только очень хорошая скидка.

Самые частые ошибки перепланировки

Интересный опыт был и у Ольги Цановой, основательницы группы в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси риэлтора». Однажды продавец забыла предупредить, что в квартире сделана перепланировка: кухня была увеличена за счет комнаты, а это допускается только в том случае, если комнат в квартире несколько. Покупатель нашелся очень быстро — правда, выходить на сделку он был готов только в том случае, если все будет узаконено. Пришлось разбираться в авральном режиме.

«Нам повезло, что в комнате было два окна — одно как раз отошло к кухне. Когда нам отказались согласовывать перепланировку, мы ответили, что разделим комнату на две (это допустимо), а потом одну из них присоединим к кухне. В итоге нам узаконили перепланировку без промежуточных этапов. Сейчас банки достаточно лояльно относятся к перепланировкам, хотя бывают настолько тяжелые случаи, что узаконить вариант не получается — приходится мудрить при продаже», — признает Ольга Цанова.

По словам эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анны Жуковой, самые распространенные перепланировки — совмещение раздельного санузла, объединение лоджии или балкона с кухней или комнатой, перемещение межкомнатных перегородок или их частичный демонтаж.

ИЗ ВСЕХ ЭТИХ ВАРИАНТОВ САМЫМ ПРОБЛЕМНЫМ ЯВЛЯЕТСЯ ПРИСОЕДИНЕНИЕ БАЛКОНА — БАНКИ К ТАКИМ КВАРТИРАМ ОТНОСЯТСЯ С НАСТОРОЖЕННОСТЬЮ.

«Особенность рынка недвижимости в Санкт-Петербурге — разделение бывших коммуналок на студии. Они, как правило, выгодно расположены в центре, поэтому спрос на них хороший. Если такая квартира на первом или втором этаже, обычно согласовать перепланировку достаточно просто, выше — сложнее (из-за выделения санузла), так что бывают проблемы с ипотекой».

Как сделать перепланировку правильно?

В большинстве квартир со свободной планировкой есть разметка с использованием кирпича, какого-то профиля или хотя бы нарисованная краской.

«Она может быть из кирпича или из пеноблоков, но обычно есть. Вот это — реальные границы помещений внутри квартиры. И именно по ним покупателю нужно выстраивать внутреннюю планировку», — настоятельно рекомендует Сергей Вишняков.

Но если покупатель собирается пойти по собственному пути (увы, на дизайнера, проектировщика и прочих узких специалистов бюджет заложен не у всех), ему надо учитывать установленные ограничения. Кстати, у застройщиков зачастую все-таки есть готовые варианты планировок — о них лучше уточнить в офисе продаж.

Существуют очевидные запреты.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС ЗАПРЕЩАЕТ:
сносить или нарушать стабильность несущих конструкций;
вмешиваться в работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб (в том числе делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды);
переносить стояки;
переносить радиаторы водяного отопления на лоджию;
нарушать работу вентиляционных систем дома (например, демонтировать вентиляционный короб или сокращать его габариты).
Владелица дизайн-студии Sweet Flat, дизайнер Алена Власова перечислила основные правила работы со свободной планировкой. Эксперт соглашается, что свободная планировка — это лишь маркетинговый ход продавца-застройщика.

«Новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов и заказать планировочное решение. Но потом он будет абсолютно уверен, что новая планировка сделана законно и проблем при согласовании, регистрации и дальнейших сделках купли/продажи уже не возникнет», — говорит Алена Власова.

В конце января 2021 года стало понятно, что Жилинспекция всерьез занялась проблемой незаконных перепланировок. Минстрой подготовил законопроект, упрощающий доступ проверочных комиссий в квартиры – до сих пор этот момент является одним из самых сложных в работе ревизоров: впускать в свое жилище без судебной санкции граждане не обязаны – чем активно и пользуются. Сейчас срок судебного рассмотрения занимает 2 месяца, а после принятия соответствующего закона на это потребуется лишь 5 дней.

Если факт незаконной перепланировки установлен, собственника оштрафуют на 2-5 тыс. рублей и обяжут вернуть все в надлежащий вид. Срок исполнения зависит от сложности работ, но по его истечении собственнику предстоит повторная встреча с проверкой. Если изменений к тому моменту не будет, собственник рискует право собственности утратить.

Напомним, ранее сообщалось, что Жилинспекция устраивает проверочные рейды в поисках нарушителей узаконенной планировки. Позже ведомство официально опровергло эту информацию.

Назад

Пособия на детей с 3 до 7 лет

Согласно поручению и Указу Президента пособия с 3 до 7 лет с 2021 года должны были увеличить и назначать уже в повышенном размере, то есть в размере полного регионального прожиточного минимума на ребенка, а не половины, как это было в 2020 году.

Такое повышение должно было коснуться семей, в которых среднедушевой доход даже с учетом получаемого пособия на детей от 3 до 7 лет так и не достиг прожиточного минимума, установленного в регионе на душу населения.

Однако 5 января 2021 года стало известно, что, во-первых, повышение пособия будет происходить по новому, так называемому, трехступенчатому алгоритму:

сначала будет назначаться в размере половины детского ПМ в регионе;

далее, если среднедушевой доход семьи не достигнет установленного критерия (одного регионального ПМ для трудоспособного населения), пособие увеличат до 75% детского ПМ;

если же и с 75%-м увеличением доход семьи все равно не достигнет прожиточного минимума, пособие увеличат до размера 100% детского ПМ в регионе.

И, во-вторых, такое повышение начнется не раньше апреля 2021, однако, радует, что расчет сделают задним числом, и тем семьям, которые имеют право на пособия в повышенном размере, его выплатят в том числе за предыдущие месяцы (январь, февраль, март).

Так как нам часто поступают вопросы за какой период считают доход, мы подготовили для вас таблицу

 

Назад

МАТКАПИТАЛ УВЕЛИЧИЛИ ДО 639 432 РУБЛЕЙ

📌 СУММЫ МАТКАПИТАЛА

— на первого ребенка – 483 882 рубля
— на второго ребенка – 639 432 рубля

📌 КОМУ ПОЛОЖЕНА ИНДЕКСАЦИЯ

— семье, где в 2020 году родился первый ребенок;
— семье, в которой родился второй ребенок;
— семье, которая не использовала маткапитал;
— семье, которая использовала маткапитал частично.

📌 КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ МАТКАПИТАЛ СЕГОДНЯ

Семья может направить маткапитал на покупку или строительство жилья, не дожидаясь 3 лет ребенку. Сразу после рождения малыша субсидию можно использовать:

🔑 на покупку квартиры;
🔑 на покупку комнаты;
🔑 на покупку готового дома;
🔑 на покупку доли в жилье.

💵💶Поможем реализовать ваш —
💰МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ💰
❗Работаем с арестованными счетами и плохой кредитной историей.

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ

Назад

Как зарегистрировать ребенка, если родители не в браке

Если родители в браке, отцом ребенка автоматически признается супруг родившей женщины. Заявление может подать любой из родителей. Сведения о маме укажут на основании справки из роддома, о папе — по свидетельству о браке.

Если родители не в браке, порядок регистрации зависит от установления отцовства.
🔹 Если отцовство устанавливается и регистрируется одновременно с государственной регистрацией рождения ребенка — сведения об отце вносятся на основании записи акта об установлении отцовства. Для этого нужны заявления обоих родителей.
🔹 Если отцовство не установлено — сведения вносятся по заявлению матери. По желанию матери в строке сведений об отце может стоять прочерк.

Если сведения об отце внесли со слов матери или стоит прочерк, это не помешает установлению отцовства: потом запись можно исправить.

Если у родителей разные фамилии, ребенку можно дать фамилию любого из них или двойную.

Заявление на регистрацию рождения можно подать на Госуслугах.

Назад

Путин подписал указ о выплатах семьям с детьми к Новому году!

Президент России Владимир Путин подписал указ «О единовременной выплате семьям, имеющим детей». Документ опубликован на сайте Кремля в четверг, 17 декабря.

В документе говорится о единовременной выплате в размере пяти тысяч рублей гражданам с детьми в возрасте до восьми лет.

Соответствующие выплаты глава государства анонсировал в ходе ежегодной пресс-конференции, которая состоялась 17 декабря в формате видеосвязи. Он выразил сожаление в связи с невозможностью проведения праздничных массовых мероприятий из-за пандемии коронавируса. «Мы договорились, что мы — страна и государство — тоже сделаем нашим детям подарок», — сказал он.

В свою очередь, сенатор Валерий Рязанский сообщил РИА Новости, что на эти цели потребуется около 60 миллиардов рублей.

В ходе пресс-конференции Путин ответил на вопрос, планируется ли введение новых выплат на детей в следующем году. По его словам, первоочередной задачей остается выстраивание эффективной работы уже существующих мер поддержки. В частности, семьям с детьми от нуля до полутора лет предусмотрено пособие в размере до одного прожиточного минимума на каждого ребенка, напомнил он.

Назад

Россиянкам разрешили отзывать маткапитал с накопленной пенсии!

Депутаты в третьем чтении приняли законопроект, разрешающий женщинам забирать средства материнского капитала, которые должны были быть направлены на формирование накопительной пенсии. Это можно будет сделать в течение полугода с момента поступления средств на счет Пенсионного фонда РФ. После этого их можно отозвать и направить на другие цели.

«Законопроектом предлагается установить срок (6 месяцев после поступления отозванных средств на счет ПФР), в течение которого владелец государственного сертификата может обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, получение образования ребенком, приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов», — сообщается в пояснительной записке законопроекта.

Материнский капитал — мера государственной поддержки российских семей в рамках национального проекта «Демография». С 2007 года на данную поддержку имеют право семьи, в которых родился или был усыновлен второй ребенок (а также любой последующий ребенок, если до этого право на материнский капитал не возникало или не оформлялось). С 2020 года право на материнский капитал также имеют семьи, в которых появился первый ребенок. Соответствующий законопроект подписал весной президент Владимир Путин. Программа материнского капитала продлевается до 2026 года.

Назад

Путин пообещал ежегодную индексацию маткапитала!

Материнский капитал будет увеличиваться ежегодно, и с 1 января 2021 года его сумма увеличится почти на 23 тыс. рублей, заявил президент России Владимир Путин в среду, 23 сентября, в ходе встречи с сенаторами.

«Уже в текущем году размер материнского капитала увеличен до 616 617 рублей, право на 466 617 рублей семья получает при рождении первого ребенка… И что так же важно — материнский капитал будет ежегодно индексироваться. С 1 января 2021 года сумма материнского капитала увеличится почти на 23 тыс. рублей и составит 639 432 рубля», — сказал глава государства.

При этом сумма выплаты при рождении первого ребенка составит почти 484 тыс. рублей.

Кроме того, российский лидер поручил правительству предусмотреть в бюджете увеличение размера выплат для семей с детьми, ежемесячный доход которых не достиг прожиточного минимума на человека в регионе.

«Прошу при работе над бюджетом предусмотреть возможность увеличения размера такой выплаты начиная с 2021 года. Правительство должно определить четкие, понятные, справедливые критерии предоставления дополнительной поддержки для тех семей, ежемесячный доход которых не достиг одного прожиточного минимума на человека в регионе», — указал Путин.

Глава государства напомнил, что ранее для семей с низкими доходами были установлены ежемесячные выплаты на детей. Выплата на ребенка от рождения до трех лет составляет один прожиточный минимум для детей в конкретном регионе. С 1 января была предусмотрена выплата для детей от трех до семи лет включительно. На данный момент ее размер достигает половину регионального прожиточного минимума для детей в конкретном регионе. По словам Путина, в среднем по стране это порядка 5,5 тыс. рублей.

16 сентября «Известия» писали, что движение ОНФ в ближайшее время обратится в правительство с инициативой о том, чтобы семьи могли тратить материнский капитал на ремонт жилья.Материнский капитал в 2021 году будет проиндексирован на 3,7%. Средства смогут получить 1,2 млн семей. Показатели внесены в проект бюджета Пенсионного фонда России на 2021 год. Материнский капитал предоставляют в рамках национального проекта «Демография».

Назад

Шпаргалка по маткапиталу.

С 1 января 2020 года государство выделяет:

466 617 руб. на 1-го рожденного/усыновленного ребенка
616 617 руб. при рождении/усыновлении 2-го ребенка и последующих детей семьям, у которых до 01.01.2020 право на получение такого капитала не возникло
150 000 руб. при рождении 2-го ребенка, если получили выплату за 1-го
450 000 руб. при рождении 3-го ребенка НА ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА.

Срок программы: до 2026 года.
Сертификат можно получить сразу после рождения ребенка, а вот использовать его сразу после рождении только в строго определенных законом случаях(привлечение заёмных ( кредитных)средств). На что можно потратить материнский капитал? ⠀
— улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке;
— строительство дома;
— образование детей;
— товары и услуги для детей-инвалидов;
— будущую (накопительную) пенсию матери;
— на ежемесячные выплаты, если семья с доходами ниже прожиточного минимума.

Есть правила, на которые стоит обратить внимание:

Покупаем ТОЛЬКО жилье и ТОЛЬКО в РФ🇷🇺
Недвижимость на Кипре, гараж, машиноместо или земельный участок купить НЕЛЬЗЯ.

Внимание на КАЧЕСТВО
При ипотечных сделках жилье должно быть не в аварийном и не в ветхом состоянии. Дом с деревянными перекрытиями или дом под снос банк НЕ ПРОПУСТИТ!

Первоначальный ипотечный взнос
Если для него вы не использовали сертификат, а вносили собственные деньги, то маткапиталом можно будет погасить ипотеку до того, как ребенку исполнится ТРИ ГОДА.

МК — это НЕ наличные деньги
Пенсионный фонд перечисляет денежные средства продавцу в течение одного МЕСЯЦА с момента документального подтверждения, что покупатель стал собственником, т.е. право собственности зарегистрировано в Росреестре.

Назад

Налоги с продажи квартиры c 2020 года

3 года или 5 лет? Сколько теперь ждать, перед тем как можно будет продать квартиру и не платить налоги? С 1 января 2020 года вступили изменения в закон, и некоторые немного запутались. Сейчас разберёмся, как считались налоги в 2019 году и что изменилось в 2020 году.

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2020 года

Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё. Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на наследство, и на подарок, и на покупку.

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственная

Срок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.

Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года.

Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет.

Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет:

  • квартира получена в наследство;
  • жильё куплено у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  • квартира приватизирована после этой даты;
  • недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Какое жильё считается единственным

Жильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений. При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком. Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.

Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового. То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.

Пример

Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2020 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2020 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру.

С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения.

Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет.

Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2020 года. Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2019-го, к ней применяется пятилетний срок владения.

Как считать срок владения

Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть на сайте Росреестра или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — на сайте госуслуг или Росреестра.

По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.

Для других квартир действуют отдельные правила:

Приватизация

До 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше). Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с момента заключения договора о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х.

Наследство

Для квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства. Этой датой считается день смерти наследодателя.

Жилищно-строительный кооператив

Для квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены два условия: оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи.

Получение жилья по долям

Если право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности на самую первую долю.

Получение жилья через суд

Если право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует с даты вступления в силу решения суда.

Реновация в Москве

Для таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.

Пример

Семья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2020 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать. Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги.

Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2020 года. И тоже подумывают её продать. Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.

Налог на продажу недвижимости 13%

Ставка налога осталась прежней — 13%.

Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%. Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы.

Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)

Гражданство напрямую не связано с резидентством. Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства.

Пример

Иностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство. В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.

Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег. Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.

Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, это можно сделать через интернет, по почте или лично в налоговой службе.

Как считается налог на продажу квартиры

Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.

При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:

  • дата приобретения квартиры: до 1 января 2016 года или после;
  • цена квартиры в договоре купли-продажи;
  • имущественный вычет;
  • расходы на приобретение продаваемой квартиры.

Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)

Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).

Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше.

Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.

Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.

Ещё эту стоимость можно узнать в онлайн-сервисе. Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату.

Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора. Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.

Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.

Пример

Антон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2020 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.

Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей

Цена в договоре купли-продажи — 6 млн

В этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы. А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы.

Как можно уменьшить налог на продажу квартиры

«Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить. У продавца есть два варианта на выбор:

  • использовать вычет 1 млн рублей;
  • уменьшить цену на размер расходов на квартиру.

Имущественный вычет

Размер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год.

Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей.

Расходы на квартиру

Вместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение. Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей.

Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.

Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет.

Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.

Особые случаи для применения имущественного вычета

Продажа долей

Если продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то каждый может применить полный вычет в 1 млн рублей.

Налоги при «продаже» по ДДУ

Такая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре. Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи». В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Обычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его. Но это не всегда оправданное решение.

  1. Риск может быть больше экономии на налоге.

Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости. Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё.

2. Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.

Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё. Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости. Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите.

3. Заниженная цена напугает покупателя.

Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует. Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке. В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости.

Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшений

Часто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению. Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.

Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога). Только государство считает иначе: неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену.

Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам. Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы.

Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным в налоговом правонарушении, а налог на доходы доначислят. Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится доказывать, что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.

Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе. Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги. А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки. У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так. Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.

Назад
Остались вопросы? Задайте их нашему юристу